Pojďme si shrnout, jako povinnosti vám ukládá před začátkem rekonstrukce stavební zákon a občanský zákoník. Pokud zasahujete do nosných konstrukcí, společných prostor nebo měníte vnější vzhled budovy, budete podle stavebního zákona potřebovat stavební povolení. Více o něm se dočtete v článku Jaká povolení potřebujete pro rekonstrukci. Pokud provádíte pouze udržovací práce, například vyzdění jádra, rekonstrukci kuchyně, opravu zdí či vymalování, stačí vám rekonstrukci pouze oznámit. Vaše další povinnosti vyplývají z občanského zákoníku a se liší podle toho, zda bydlíte v družstevním bytě nebo jej máte v osobním vlastnictví. Ani v jednom případě se nemůžete pustit svévolně do díla bez toho, aniž byste komukoliv dali vědět.

Majitelem družstevního bytu, v němž žijete, je družstvo. Než se pustíte do jakýchkoliv stavebních úprav, vyžádejte si předem jeho souhlas. Co přesně třeba z hlediska stavební dokumentace bude obnášet, zjistíte ve stanovách družstva. Pokud se do oprav pustíte bez tohoto souhlasu, může vám hrozit pokuta nebo dokonce vyloučení z družstva.

Majitelé bytů v osobním vlastnictví, to mají o poznání jednodušší. Stačí rekonstrukci výboru společenství vlastníků jednotek pouze ohlásit dopisem nebo e-mailem. Případně vpustit odpovědné osoby na kontrolu. Ostatním sousedům to pak dáte vědět jednoduchým oznámením, které se vyvěsí na nástěnku ve společných prostorách nebo na webové stránce společenství. Stačí napsat, v jakém patře a jak dlouho budou úpravy prováděny. Raději připravte své sousedy na delší dobu rekonstrukce oproti vašim plánům. Když skončí práce dřív, vadit jim to jistě nebude. Zatímco v opačném případě zřejmě ano.

„I když jsem o termínu rekonstrukce informovala podle pravidel našeho společenství, bohužel mi to moc nepomohlo. Dodavatel odvedl práci nekvalitně a došlo na předělávky a tím i k posunu původně plánovaného termínu. Tři dny hluku navíc, kdy mi museli znovu zbrousit celou podlahu, mi zbytečně pokazily vztahy se sousedkou. Doporučuji proto všem k termínu ukončení rekonstrukce připočítat aspoň čtrnáct dní,“ radí Kristýna z Buřinky.

Co říká občanský zákoník

Občanský zákoník v § 1182 říká:
(1) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu.
(2) Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu.
(3) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. 

Noční klid, stanovy a domovní řád

Rozhodně nevrtejte do panelu v době nočního klidu, tedy od desáté večer do šesté ráno. To by na vás sousedi mohli volat i policii. Další omezení hlučných a prašných prací pak mohou určit stanovy SVJ nebo domovní řád. Je dobré se před začátkem rekonstrukce zajímat, jak to u vás v domě chodí a předat tyto informace i řemeslníkům. Zajímavým příkladem mohou být pravidla provádění úprav v SVJ Feřtekova. Ať už rekonstrukci provádíte svépomocí nebo ji za vás dělá stavební firma, musíte mít zajištěn úklid společných prostor a odvoz odpadu. Takže nenechávejte ve výtahu kapky od barvy nebo piliny a nepřeplňujte popelnice před domem stavební sutí. Neměli byste také skladovat stavební materiál ve společných prostorech, třeba na chodbě před bytem, porušujete tím požární předpisy. Nejvíce pak rekonstrukcí v domě trpí ti, kteří jsou celý den uvnitř – senioři a maminky s dětmi na rodičovské dovolené. „Za dobu mé rodičovské dovolené v blízkých patrech probíhaly tři kompletní rekonstrukce. Snažila jsem se co nejvíc času trávit venku, zvlášť, když dcera spala. Při dešti jsem občas požádala řemeslníky, aby si kolem poledne udělali přestávku a dítě se mohlo vyspat. Ne vždy mi mohli vyjít vstříc, ale aspoň se snažili,“ popisuje svoji zkušenost paní Lenka ze Zlína.

Majitelem družstevního bytu, v němž žijete, je družstvo. Než se pustíte do jakýchkoliv stavebních úprav, vyžádejte si předem jeho souhlas. Co přesně třeba z hlediska stavební dokumentace bude obnášet, zjistíte ve stanovách družstva.

Pokud o dobré vztahy se sousedy stojíte, obejděte ty nejbližší osobně. Pokud mají doma miminko a harmonogram stavby to dovolí, naplánujte přestávky na dobu jeho poledního spánku. Určitě dodržujte volné neděle. „Když jsem byla na mateřské, byt nad námi koupila mladá rodina a před nastěhováním jej kompletně rekonstruovali. Osm týdnů byl pro mě pobyt doma nesnesitelný. Nová sousedka se pak přišla představit a omluvit, přinesla nám láhev vína a dceři plyšovou pandu. Bylo to milé,“ popisuje svou zkušenost se sousedy paní Hana z Prahy. 

Osobní oznámení neuškodí ani v případě rekonstrukce rodinného domu. Pěstounka Liběna, příběh rekonstrukce domu její rodiny společně s námi sledujete už několik měsíců, před zahájení prací uspořádala garážový výprodej, takže měla příležitost sousedům plánované opravy předem oznámit.

Co dělat, když vytopíte sousedy?

Ne vždy probíhá rekonstrukce na jedničku a občas se pohromy nevyhnout ani sousedům. I tady je na místě neschovávat hlavu do písku, ale začít jednat. Své o tom ví i respondenti průzkumu Buřinky: „Při rekonstrukci koupelny jsme vytopili sousedy pod námi. Spravila to dobrá slivovice,“ popisuje řešení nepříjemné situace pan Hugo. Někdy budete muset i vy sami přiložit ruku k dílu. „Při bourání průchodu, došlo k poškození stropu sousedů pod námi. Museli jsme jim vymalovat. Nepatří to sice mezi vtipné zážitky z naší rekonstrukce, ale nakonec to dobře dopadlo,“ říká pan Tomáš z Břeclavi.

Pro podobné případy je dobré, mít u majetkového pojištění sjednané také pojištění odpovědnosti z občanského života. Pokud rekonstrukci ve vaší nemovitosti provádí řemeslníci či stavební firma, měla by být proti vzniku škod jejich vinou rovněž pojištěná. Nápravy se pak lépe domáháte, pokud jste se stavební firmou uzavřeli smlouvu o dílo.  

„Když se ocitnete v roli poškozených, je lepší spoléhat na vlastní pojištění stavby či domácnosti. Pojišťovna pak škodu, kterou vám vyplatí například za probořenou zeď od sousedů či vytopení celého bytu, vymáhá na viníkovi,“ říká Jan Marek, tiskový mluvčí Generali České pojišťovny. Majetkové pojištění pak obsahuje užitečné asistenční služby, na které lidé ve stresu mnohdy zapomínají. Asistence dokáže pomoct s vyhledáním řemeslníků pro případ nenadále havárie. Jde přitom o prověřené kontakty. Nejčastěji jde o sklenáře ale třeba také elektrikáře nebo instalatéry. „Pojišťovna pak hradí organizaci jejich příjezdu, příjezd samotný a limit na práci a materiál, který je v pojistné smlouvě sjednaný,“ připomíná Jan Marek.

Seriál Rekonstrukce

Od 6. října 2022 až do února letošního roku společně sledujeme, jak probíhá rekonstrukce podkroví, výměna střechy či instalace tepelného čerpadla a fotovoltaické elektrárny v domě pěstounů Liběny a Robina pod taktovkou Buřinky. Rekonstrukci můžete také sledovat na webu Buřinky. Každý čtvrtek se na webu deníku objevuje nový aktuální článek.

1. Co je potřeba rozmyslet (udělat) před začátkem rekonstrukce
Financování a rozsah 
Kde bydlet během rekonstrukce 
Jak vybrat firmu na rekonstrukci 
S čím poradí odborníci 
Nejčastější chyby při plánování rekonstrukce
 

2. Architektonický návrh a projektová dokumentace
Kde hledat inspiraci
Typy projektových dokumentací 
Jak vybrat kvalitní fotovoltaiku
 
3. Rozpočet a zajištění financování
Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci 
Jak financovat rekonstrukci 
Jak ušetřit
 
4. Jednání s úřady
Rekolaudace nemovitosti
Jaká povolení potřebujete pro rekonstrukci 
Jak nenaštvat sousedy
 
5. Harmonogram prací, zajištění řemeslníků a uzavření smluv
Smlouva o dílo na rekonstrukci, harmonogram
Rekonstrukce svépomocí
 
6. Průběh rekonstrukce
Vyklízení, stěhování a příprava na rekonstrukci.
Bourací a zednické práce při rekonstrukci
Rozvody vody, elektřiny a vytápění
Rekonstrukce starých domů
Vztahy a rekonstrukce
Závěrečný úklid